[摘要] 2015年全年5次降息带来的实惠将一次性兑现，相当于房贷利率下调了20.33%，大大缓解还贷的压力。随着房贷利率创下有史以来的低值，加上购房政策、人民币贬值等因素影响，业内人士预计，上海房价仍有上涨压力，刚需一族或应伺机出手。
2015年全年5次降息带来的实惠将一次性兑现，相当于房贷利率下调了20.33%，大大缓解还贷的压力。随着房贷利率创下有史以来的低值，加上购房政策、人民币贬值等因素影响，业内人士预计，泰州房价仍有上涨压力，刚需一族或应伺机出手。
很多银行开始执行新商业贷款利率，5年期以上贷款基准利率从2015年初的6.15%降到了如今的4.9%。2015年央行连续5次降息，随着商业贷款利率的调整，房贷利率也进一步降低。从今年1月1日起，贷款百万30年还款，比起2015年初每个月可少还780多元。
房贷一次性下调20.33%
2015年，央行先后在3月、5月、6月、8月、10月进行了5次降息，但根据多数银行贷款规定，房贷须待次年1月1日才能调整。于是，3月之前贷款买房的为悲催——彼时5年以上房贷基准利率为6.15%，而12月基准利率已下调至4.9%。即便不算各大银行逐渐放开的房贷折扣，单基准利率就下调了20.33%。
以贷款100万、30年、等额本息还款计算，3月之前的购房者每月需还款6092.28元；而新利率下，月供降为5307.27元。也就是说，每个月可以比之前少还785.01元。若以还款总额计算，旧利率下总共需还2193221.37元，后者则需还1910616.19元，节省28.3万元。
需要提醒的是，1月可能有些特殊，部分等额本息还款的用户甚至可能出现月供“不降反升”的怪事。“很多银行房贷还款日为每月20日左右，月供需分段计算。”银行业内人士解释，12月21日至31日执行旧利率，1月1日至20日执行新利率。根据等额本息公式重新计算后，会出现本金上涨幅度超过利息下降的情况，导致月供“不降反升”。“实际上多还的是本金，2月份开始就会恢复正常。”业内人士表示。
房贷利率创19年来低
数据显示，从1996启动个人住房贷款以来，如今的房贷利率已经创下了19年来的低值。
1996年的商业贷款利率为15.12%，经过连续7次下调，2002年2月21日商业贷款利率降为5.76%。此后多番调整，房贷利率起伏不定，2007年9月15日涨至7.83%、2008年12月31日下调至5.94%，2011年7月7日又为7.05%。此后房贷利率一路下调，到2015年年底的4.9%，已经是这些年房贷利率低的时候。
若以如今较普遍的折扣来计算，房贷利率更加优惠。融360数据显示，12月，上海首套房贷的平均折扣为8.8折，平均利率为4.32%，其中低的汇丰银行为8.2折，利率仅4.018%。
“在这样的低利率下，提前还款并不是明智的选择。”一名银行理财师表示，目前5年以上公积金贷款的利率为3.25%，而早期的商贷客户在享受9折、8.5折甚至7折优惠后的利率，也接近甚至低于主流银行理财产品的，房贷者将手头资金进行合理配置的，要比提前还贷更为划算。
利率五连降你将省下多少钱？
银行人员为房贷族算了一笔账。按目前比较多见的50万元贷款30年还清、等额本息来计算，2015年1月份的利率是6.15%，月还款额为3046.14元，总利息支出596610.69元；2016年1月开始实施的利率为4.9%，月还款额2653.63元，总利息支出455308.10元。两相比较，每月少还392元，总利息也省下14万多，可以买一辆中级小轿车了。
购房者王先生贷款100万元为例，如果选择贷款期限20年，采用等额本息法，执行基准利率(4.9%)，明年王先生的月供将变为6544.44元，总利息为57.06万元。但如果王先生是在今年3月1日，即年内首次降息前办理100万元贷款，同样贷款期限20年，当时月供为7251.12元，总利息为74.02万元。
这意味着经过年内五次降息，王先生明年月供减少了706.68元，20年总利息将减少16.96万元，20年算下来可以省下一部家用轿车。
下月房贷月供可能“不降反升”
目前多数银行房贷还款日为每月的20日左右，2016年1月的月供相对特殊，正好跨越年度分段计息——去年12月21日至31日期间执行旧利率，1月1日至20日才执行新利率，因而月供减少不“彻底”，甚至会出现1月份房贷利息有下降，但根据等额本息计算公式重新计算，还款本金却会上涨的情况。
供房者还的本金上涨的幅度会超过利息下降的部分，所以才会出现月供‘不降反升’的怪事。事实上，供房者1月多还的是本金，并不是利息增多，2月份以后，计息方式就会恢复正常。
年底了，还有不少市民在考虑是否提前还贷。一家银行的理财经理提醒这部分市民，是否提前还贷要看自己的具体情况，比如手里的余钱有没有很好的投资渠道，如果有超过银行贷款利率的投资渠道，可以不必提前还贷；如果没有，可以考虑提前还贷以减轻负担。不过，有两种情况好不要提前还贷。一种是已经享受着折扣利率的贷款族，现在银行房贷均无折扣，如果还完贷款再重新贷，可就申请不到折扣了；另一种是还款期超过一半，就更没必要了，目前各银行执行的都是“等额本息”的还款方式，每月的还款额看着一样，本金和利息的比例却不一样，到还款后期，还款额中的利息很少，更多的是本金，想用提前还贷来减少利息已无意义。
还房贷的省钱技巧
技巧一：房贷跳槽
房贷跳槽就是“转按揭”，是指由新贷款银行帮助客户找担保公司，还清原贷款银行的钱，然后重新在新贷款行办理贷款。如果你目前所在的银行不能给你7折房贷利率优惠，就完全可以房贷跳槽，寻找实惠的银行。
目前大部分股份制小银行为积极争取客户，更加愿意当然，转按揭会存在一些不可避免的费用，包括担保费、评估费、抵押费、公证费等，不过有些银行为了吸引客户，特意推出“低成本转按”服务，比如可以免掉“担保费”这项大头的费用，其余剩下的费用大概千元不到。
技巧二：按月调息
从2006年开始，不少商业银行推出了固定利率房贷业务。由于固定利率推出时尚处在利率上升通道，所以在设计时比同期浮动利率略高，只要央行加一次息，它的优势就立即显现出来。但是一旦降息，选择它的购房者就吃亏了。因此，在目前降息趋势下，市民以前若选择的是房贷固定利率，那就赶紧转为浮动利率才划算。不过，需要提醒大家的是，“固定”改“浮动”需要支付一定数额的违约金。
部分银行推出了“按月调息”方式，目前利率处于下降通道，客户如选择“按月调息”，则可在次月享受利率下调的优惠。
技巧三：公积金转账还贷
申请购房组合贷款时，一方面尽量用足公积金贷款并尽量延长贷款年限，在享受低利率好处的同时，大程度地降低每月公积金的还款额；大程度地缩短商业贷款年限，在家庭经济可承受范围内尽可能提高每月商业贷款的还款额。这样，月还款额的结构中就会呈现公积金份额少、商业份额多的状态。公积金账户在抵充公积金月供后，余额就能抵充商业性贷款，这样节省的利息就很可观。
技巧四：双周供省利息
每个月仍然偿还同样数额的房贷，但是由于“双周供”缩短了还款周期，比原来按月还款的还款频率高一些，由此产生的便是贷款的本金减少得更快，也就意味着在整个还款期内所归还的贷款利息，将远远小于按月还款时归还的贷款利息，本金减少速度加快。因此，还款的周期被缩短，同时也节省了借款人的总支出。因此对于工作稳定，收入稳定的人，选择双周供还是很合适的。
房价仍有上涨压力
数据显示，2015年上海楼市整体市场成交量同比增长51.61%，成交套数同比增长43.21%，成交价同比增长19.38%，销供比达到1.25。
仲量联行认为，从来看，目前楼市分化严重。2016年，京、沪、深等几个房价上涨迅猛、地王频出的一线城市，仍将以控房价为主，包括信贷、财税等各种刺激政策恐难惠及，甚至仍有政策收紧的可能，比如信贷审批在一线城市或将更加严格。
“房价还有上涨的压力。”我爱我家上海公司副总经理俞静表示，这一方面是由于政策层面，去库存压力犹存；另一方面是信贷利率处于历史低点，减轻了购房者房贷压力，有利于刺激购房需求释放。回顾2015年尤其是年末，上海土地市场火爆，出让价格不断刷新纪录，由此带动周边二手房价不断攀升。与此同时，二手房成交也创下新高，房源消耗量大，未来房源有效供应将减少。在持续的货币宽松政策环境下，有利于上海楼市成交。
易居研究院智库中心研究总监严跃进同样认为，由于上海房地产市场具有保值和增值的功能，当前的低房贷利率已经吸引了一部分刚需甚至投资型买家介入，对市场价格的抬升有一个促进作用。一些购房者甚至提前进入这个市场，否则后续的购房成本和投资成本还会继续增大。
人民币贬值预期无碍上海楼市
与楼市形成鲜明对比的是越贬越低的人民币汇率。此前人民币兑美元汇率已有过一波10连跌，上周刚刚六连涨收复失地，本周却又再度启动下跌模式连续贬值，即期汇率已跌至6.4902。
尽管人民币贬值预期，使得海外资金进入中国楼市的情况发生逆转，但对国内投资者来说，房地产市场仍然有较大的吸引力。戴德梁行表示，由于货币贬值，投资有潜力的物业有助于资产的保值与。但是投资者需要合理挑选投资目标，一线城市和部分二线城市仍然是投资的佳选择，由于这些城市的人口净输入量较大，且供应有限，因此对这些城市物业需求量还是相当可观的，因此具有一定的潜力。而投资者应该尽可能避免三四线城市投资，这些城市由于供应过量，且城市本身缺乏对人才的吸引力，因此其物业不具有的空间。对上海而言，人民币贬值对楼市的影响就很小。
“在国外投资渠道众多的情况下，货币贬值肯定是利空，但对中国民众而言则未必。”俞静表示，房子是抗击通胀的投资产品，而国内投资渠道相对较少，像上海这样的一线城市，投资楼市依然是相对安全有效的。
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