[摘要] 在二手房买卖过程中，常有卖房人出卖的房屋己经向银行等组织或个人作过抵押登记的情况。特别是一些专业炒房人出售的二手房屋多数如此。二手房买家中有很多是为了小孩要到附近的学校念书，才决定购买此二手房。购买学区二手房注意户口迁移问题。
二手房买卖中的房屋抵押
在二手房买卖过程中，常有卖房人出卖的房屋己经向银行等组织或个人作过抵押登记的情况。特别是一些专业炒房人出售的二手房屋多数如此。如果出卖人不赎房，房屋将不能办理房地产权属转移登记手续。同样，如果买房人要通过向银行申请按揭贷款买房，因房屋不能为银行设立抵押权也无法取得银行按揭贷款。于是卖房人以怀疑买房人无付款能力，赎房产生费用，影响卖房人资金安排，会损害卖房人的利益为由拒绝履行合同。买房人往往又以房屋负担有抵押权，在卖房人未赎房前，不能为银行设立抵押权无法取得银行按揭贷款为由拒绝履行合同。于是，双方都以行使同时履行抗辩权或先履行抗辩权为由，拒绝先履行各自义务，导致合同无法继续履行，从而围绕房屋买卖合同无法履行的原因归责问题引发纠纷。
对于此类纠纷，如果双方在合同中未约定卖方赎房和买方取得贷款的先后顺序，又无意履行合同的，就只能视为双方对解除合同达成了一致意见。但如果买卖双方未约定卖方赎房和买方取得贷款的先后顺序，又都想履行合同而无法继续履行，则买卖双方是否均构成违约，或各自违约，或只是其中一方违约的问题，就有待商榷了。所以，如双方都希望继续履行合同的，就应遵循诚实信用原则，给予对方合理期限，各自履行自己的义务，只有一方未在期限内履行义务时，才应承担违约责任。
购买学区二手房注意户口迁移问题
二手房买家中有很多是为了小孩要到附近的学校念书，才决定购买此二手房。但是如果所购买的房屋中有其他人的户口，派出所就不给办理户口迁入，小孩子就不能到附近的学校上学，所以房价高点也无所谓。事实上因购买二手房后不能实现户口迁移而引发的纠纷并不少。
众所 ，我国户籍制度，与社会福利制度、教育制度、就业制度、以及其他管理制度互为前提与条件。“户口供需市场”在某些地方己成为推动房地产市场繁荣，推动房价上涨的增涨点。所以，户籍迁移己渐成为二手房交易过程中卖方涨价的又一卖点。由于户籍管理属于公安部门进行的行政管理，法院无权干涉，而且法院也不受理二手房交易中以户籍迁移为诉讼标的案件。所以此类纠纷暂时不能通过法律途径解决。
所以，在目前房产转让与户籍迁移相分离的体制下，如果买方确实需要解决诸如子女就学等方面的实际问题而需要迁移户籍的，在不违反国家禁止性规定的前提下，建议双方在二手房买卖合同中明确约定以户籍迁移为条件的违约责任，要求未按照约定迁移户口的售房人承担赔偿责任，直至解除合同。为了能够保证售房人履行合同或在售房违约时得到保障，也可以以户籍迁移作为支付部分房款的条件。当然，为防患于未然，避免纠纷产生，买卖合同双方在签订合同之前，到房屋所在地派出所了解房屋内的户口信息，防止因户口问题导致履约不快。
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