[摘要] “政策实施将增加市场上住房的供应量。真正影响价格的力量恰恰是供求关系，供应量的增加直接影响市场价格。此外，政策也会加剧房地产商资金紧张程度。企业的资金链紧张比任何导致降价的因素压力都大。”在媒体一再追问下，潘石屹据此大胆估计，房价很可能回到2009年初的水平。
SOHO中国发布半年报时，该公司董事长潘石屹一番“中国住房市场价格和成交量都将下跌”的言论引发诸多关注。8月29日，潘石屹在上海出席2010金融地产峰会时，详细解说了他给出上述判断的原因。
潘石屹透露，今年第四季度，4个房产调控政策预计从严实施。这4个涉及保障性住房、信贷、预售收入和闲置土地的政策将通过供求关系和资金链两个环节调节房地产市场销售和价格。
“政策实施将增加市场上住房的供应量。真正影响价格的力量恰恰是供求关系，供应量的增加直接影响市场价格。此外，政策也会加剧房地产商资金紧张程度。企业的资金链紧张比任何导致降价的因素压力都大。”在媒体一再追问下，潘石屹据此大胆估计，房价很可能回到2009年初的水平。
潘石屹：影响未来住房价格的几个重要因素
前几天我曾说过，在未来一年内中国住房市场的价格和成交量都会下跌。今天我把对这一问题的思考与分析写下来与大家一起探讨。
一、中央的政策强调要加大保障性住房的建设。尽管这项政策几年前就已提出，但对执行的规定上没有像今年这样具体和严厉，如每个城市要完成“双50%”：即给保障性住房的供地不能少于50%；当年开工面积不能少于50%。如果这项政策持续实施下来，中国住房市场的格局将会发生根本的变化，人们将不再仅仅依靠商品房来解决住房问题，而会有相当一部分人，30%甚至更多的人转向依靠政府的帮助，通过保障性住房来解决自己的住房问题。也有人质疑地方政府建保障房的积极性和财力等，但“国十条”中加上了问责制，这是几年来对房地产的宏观调控从来没有过的。
二、银监会出台了“三个办法一个指引”，即对开发商贷款要直接委托给施工单位、材料供应商，加剧了开发商资金的紧张，把开发商手里原来的活钱变成了死钱，尤其对那些毛利率不高、销售建设过程慢、过去有过拖欠施工单位和材料供应商款项的开发商影响会更大。
三、针对住建部出台的对预售收入监管的办法。这对开发商运行资金的影响是非常巨大的。一般房地产企业的运行资金中有超过50%来自预售收入，对预售收入的监管、分阶段放款，也是把开发商的活钱变成了死钱。
四、清理闲置土地。几年来政府一直强调清理闲置土地，但几乎没有进展。今年国土资源部又公布了2800多宗闲置土地的名单。公布这个名单就等于国土部门给自己下了任务，这2800宗闲置土地的处理结果无论如何要对社会有一个交代。
以上这四方面的政策，预计在四季度都可能实施，造成的影响是两方面的：一是增加了市场上住房的供应量。真正影响市场价格的力量是供求关系，供应量的增加直接影响市场价格；二是加剧了房地产商资金的紧张程度。开发商降价的前提是企业资金紧张，没有钱了，企业的资金链条紧张比任何导致降价的因素压力都大。
今年上半年房地产投资增加达38.1%，达到历史水平。
受这些因素影响，未来一年住房价格有很大下跌的压力。市场上总是买涨不买跌的，在房价下降过程中成交量自然会减少。
有朋友问，最近两周杭州和深圳的住房市场在恢复，价格和成交量都在上升，这是不是又一轮房价上涨的先兆？我认为，这两个城市比较特殊，不能反映的情况。来看，GDP的增长、就业压力、地方的财政收入、银行的盈利和老百姓的住房问题都压在房地产一个行业上，这些超出了这个行业承受的极限。
在香港分析员会上，又有人追问我这个问题，我说可能会回到2009年初的水平。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
