[摘要] 从4月中旬房地产新政出台后，随着各项调控政策的深入实施，商品住宅的成交量出现大幅下降，持续攀长的房价也终于得到有效遏制，与销售市场的低迷形成明显反差的是房屋租赁市场变得十分火爆，很多城市的房租开始出现较大幅度的上涨。
从4月中旬房地产新政出台后，随着各项调控政策的深入实施，商品住宅的成交量出现大幅下降，持续攀长的房价也终于得到有效遏制，与销售市场的低迷形成明显反差的是房屋租赁市场变得十分火爆，很多城市的房租开始出现较大幅度的上涨，北京、上海、广州、深圳等城市房屋租赁价格平均涨幅超过10%，一些位置好、交通便利、配套齐全地区的房屋租赁价格涨幅甚至超过20%。
综合分析，此轮房租上涨是由于受到了多种因素的共同影响：
首先，根据我们的监测，自2009年中以来，主要城市的租金一直处于稳定上升的态势中，这和国际金融危机的影响减弱，刺激经济的政策效果显现，及平均收入及预期收入逐渐回升有很大关系，租金回升反映出经济回暖及收入的提高；
其次，受楼市调控新政的影响，很多购房者推迟购房计划，采取持币观望的态度，为解决居住问题只能选择租房；还有一些租约到期已经准备买房的，因首付、利率的提高无力承担而不得不继续租房。也有部分投资者预期房价会继续下跌或对房产税开征的忧虑，将原本用于租赁的房源进行抛售。以上因素造成短期内供需失衡，租金上涨。
第三，一般受到季节性的因素影响，每年的5、6月份开始进入传统的租房旺季，很多大中专院校学生毕业陆续毕业离开校园，大多数学生由于经济实力弱，进入社会后的居住模式是租房，还有不少在校大学生暑期因勤工俭学或准备考研等事务不准备回家，也需要短期租房，这些需求，短期内可能会造成房源供应紧张，租金上涨。从统计数据来看，每年的二季度，房租租赁价格都会较上个季度有所上涨。
第四，随着城市化进程的加快，旧城改造也在大规模的进行之中，许多城区内位置较好原本用于出租的老房被拆迁，一些租户不得不另寻新址，造成这类租赁房源的减少。而一部分拆迁户因不愿在远郊购房或不急于购房也会选择租房，又使得需求增加，也成为房租价格上涨的因素。
第五，对房东而言，由于调控前一段时期房价上涨过快，租金并未同步上涨，导致很多地区的投资大幅降低，近期大量购转租客户的涌入及暑期租赁热的来临，使业主对调高租金产生较大的心理预期，不少业主认为上调租金已到了时机。有的主动提高租金，造成了租赁市场的补涨。
第六，此轮租金的大幅上涨也受到了一些中介的人为炒作，市场调控使买房市场持续低迷，二手房成交量近两个月大幅下降，租赁业务成为多数中介公司的主要收入来源，为了增加收入，出现了少数中介劝房东提价、哄抬租价，扰乱市场，不当获利等现象。
不过，租金是反映实际收入水平的关键指标，投机炒作空间不大，虽然短期上涨，当超过承租人的承受能力外，即见顶回落。
经过1个多月的上涨，6月中下旬，北京大部分区域租金已经开始从点下调，租赁价格在年内首次出现了较明显的回落。主要原因是6月份的租赁房源明显增加，一方面楼市调控使更多的卖盘转为租盘，租金的上升也使部分手持多套住宅的业主将房屋投向租赁市场，房源供应的增加，从一定程度上缓解了市场供应的紧缺。另外，有些房主为了减少因价格提高产生的空置期，也逐渐开始下调房租。
不过由于租金涉及面广，也是CPI的关键指标之一，因此影响广泛。
随着宏观调控的深入，房价开始出现明显回落，将有更多待售房源转入租赁市场，供大于求的局面将可能再度出现，加上政策廉租房供应的增多，预计未来房屋租金将出现较明显的回落。
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