[摘要] 楼市素有“金九银十”之说，但在限购、限贷先后松绑的这个秋天，“金九银十”成了“银九金十”。
新高频现 江苏"金九银十"成了"银九金十"
楼市素有“金九银十”之说，但在限购、限贷先后松绑的这个秋天，“金九银十”成了“银九金十”。新华日报
利好加码，“新高”频现
这两天一则“利好”在苏州楼市激荡：当地住房公积金管理部门宣布，自10月31日起，公积金连续缴存6个月就可申请贷款，在此之前，这一时限为12个月；二次公积金贷款，首付比例从50%下调为30%。新华日报
住房公积金个人住房贷款担保收费项目也将取消。据了解，苏州市担保公司从10月28日开始已停止收取公积金贷款担保费用。新华日报
“对楼市影响非常明显，9月苏州商品住宅成交6063套，10月份截至29日，已成交6379套，预计将创下今年来的月成交新高。”苏州房产首席数据分析师夏玮芬说。新华日报
“金九银十”，无锡公积金政策两月三调——9月12日，公积金贷款额上调至60万元；10月24日，90平方米以下房源贷款首付比例降至20%，二套房贷首付比例30%；10月28日又取消了担保费的收取。新华日报
无锡赛博地产顾问机构副总经理朱小勇分析称，无锡公积金贷款政策可谓回到了3年前。新华日报
据无锡市房管局产监处数据，至10月22日，9、10两个月无锡商品住宅成交7300套，被上海、浙江、福建等外地人买走三成多。大众房产数据研究中心主任孙斌晖分析，无锡出台鼓励非本市户籍人员购房的政策，与限购、限贷相继松绑产生叠加效应。新华日报
对省内各地乃至安徽等地素有吸引力的南京楼市，因限购、限贷放松更表现出“久旱逢甘雨”的景象：连夜排队、日光、单日认购量历史性地突破750套等。限购取消后1个月，南京新房日均认购及成交量分别为288套及186套，回暖明显。新华日报
值得一提的是，宁苏锡三地10月楼市成交较9月上扬更甚，其中南京10月新房认购12615套、成交6880套，认购量创下近5年来单月新高。“金九银十”成了“银九金十”。新华日报
又闻“喊涨声”，楼市全面迎“拐点”？
戴德梁行南京及杭州公司总经理汤耀光分析，“银九金十”，改善需求的喷发功不可没。新华日报
他说，9月21日限购取消前，江宁、浦口认购占市场的55%，主城区的建邺认购占14%，栖霞区占11%。在限购取消后一个月，该比例有所调整，江宁、浦口整体认购比重下降到51%，建邺及栖霞分别上升至17%及18%，反映出改善型需求因限购、限贷等因素得到有效释放。新华日报
南京房地产开发建设促进会秘书长张辉认为，楼市“五大拐点”在9、10两个月已全部出现：首先是政策拐点，即限购与限贷松绑；其次是交易量拐点；再次是人气拐点；还有地价拐点，上周南京再现“地王”，让地价推动房价上涨的预期升温；最后是房价的拐点，国庆长假后，已鲜见楼盘降价的消息，收紧优惠和小幅涨价的现象开始星火燎原，“在这种背景下，10月南京房价很可能企稳回升”。新华日报
楼市，已开始弥漫跃跃欲涨的情绪。南京城东和河西的两家楼盘，新近均将销售均价上调了1000元/平方米，有楼盘放出了将涨价的消息。新华日报
冷热交错，现实并没有那么美
不过，成交数据的上扬、“跃跃欲涨”的表象，掩盖了楼市冷热交错的另一面。新华日报
南京江北楼盘苏宁天润城10月25日推出320套房源，均价9300元/平方米，与前期基本持平，开盘当天仅卖出约六成房；江北楼盘威尼斯水城在26日推出264套房源，成交均价9680元/平方米，较此前上涨180元/平方米，当天仅售出不到五成房源。新华日报
“朋友去仙林某楼盘交筹，外面吹得天花乱坠多难买，交钱问了下销售员，总共80套房，认筹的不超过10人。”昨日，记者的朋友圈内出现了这样的微信。如此 “热销”，并非个例。新华日报
江宁老盘骏景华庭10月26日晚推出135套房源，开盘前一晚，售楼处前就出现“彻夜排队”景象，然而开盘当晚，认购出的房子只不过才70套。
开发商自导自演“热销”，打的是“心理战”，逼犹豫不决的购房人下手。但楼市消费的理性，实际已超出了开发商预期。
“很可能是假认购。”复地南京公司营销总监王汝合坦言，远没有回到“一房难求”的时候。
至10月30日，今年南京新房成交套数为52063套，而去年，南京市商品住宅总成交量达到了90572套。也就是说，今年南京前10个月的商品住宅成交量仅为去年全年的56%左右，就算最后两个月时间延续当前的销势，今年楼市整体成交不旺仍是定局。
“当前交易量回暖尚不足以改变楼市高库存的基本面貌，未来去库存仍是房企乃至整个行业的主旋律。”汤耀光表示。
库存量并不支撑后市的乐观。南京目前可售新房套数53910套，新房库存消化周期约10.4个月；苏州可售住宅房源仍接近6万套，消化要11-12个月左右。无锡的库存消化周期更长。
南京工业大学天诚不动产研究所副所长吴翔华表示，由于大多数开发商今年的销售任务还没有完成，年底还是会选择以价换量。
“苏州仅个别银行给予首套房贷利率95折的折扣，但真正能申请到优惠利率的客户凤毛麟角。银行信贷优惠并不积极。”夏玮芬告诉记者。目前，中农工建交“五大行”及招商、兴业、华夏、邮储、南京银行等二套房首付比例仍为60%。多家银行判断，短期内监管层不会进一步放开二套房首付比例。
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